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舊改:這個樓市里的大變數,登場了

舊改:這個樓市里的大變數,登場了

題圖來自視覺中國,本文來自微信公眾號:真叫盧俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:R先生


在主流的認知中,操盤三四線的最大籌碼,無疑就是棚改。


因此,棚改被很多人看成了樓市行情的發動機:棚改動,大利樓市;棚改緊,看空樓市。


隨著城市化進程的進一步推動,棚改那勢如破竹的力量正在逐漸的減弱,畢竟棚改已經推行了這么多年了,能拆的或是容易拆的其實真的沒有那么多了。


棚改的時代即將結束,接下來將會迎來的是:


舊改。



大家可能看過一些新聞,關于部署推進城鎮老舊小區改造。


棚改其實已經慢慢不再是下階段關注的重心了,焦點換成了“城鎮老舊小區改造”。


當然,其實也沒有那么令人意外,因為這樣的征兆其實在今年年初就已經慢慢顯現了。


根據21世紀經濟的報道,2019年各省市,對于棚改項目目標相比于2018年,其實已經做了巨大的調整。


其中北京從2.36萬套下調至1.15萬套;山西將從12.52萬套下調至3.26萬套;天津從2萬套,調整到0.65萬套。


來源:21世紀經濟報道


坦白講,棚改的節奏,從2018年的年中,國開行收回棚改的審批權開始,其實就進入一種迷離的狀態。


但如此降幅的棚改目標,對于三四線城市的房價而言,其實是一種考驗。


棚改最大的作用,我覺得對于三四線城市而言是一種“房價穩定的奠基石”。


我問大家一個問題,為什么這幾年三四線城市人口被一二線城市搶走了這么多,但為什么有一些城市的房地產還在蓬勃發展。


其實就是棚改的作用。


其實你仔細想一下的話就會知道,棚改既是手段也是房價穩定的潤滑劑,通過房子這樣的載體從多個方面給社會的各行各業進行賦能,進行資源的注入。


好了,現在棚改速度下來了,會不會有影響,我覺得當然會,而且影響還不小,那怎么應對,現在提出的應對方案就是舊改。


   


很多人可能會問一個問題,舊改和棚改一字之差,到底有什么區別。


簡單點說,棚改屬于大拆大建,舊改屬于小修小補。


我們可以通過文件上的描述來進一步理解舊改:


  • 重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施,有條件的可加裝電梯,配建停車設施;


  • 在小區改造基礎上,引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區后續長效管理機制。


因此,對于舊改而言,其實就是以存量水氣電路的配套改造還有就是給大量老舊小區加裝電梯、配建停車場,同時在有條件的地方發展養老、幼教事業等等。


其實你如果仔細看一下的話,你就會發現其實舊改并不是一個新名詞,跟我們以前所熟知的另一個名詞“城市更新”,在核心內涵上幾乎是一致的:微改造為主,大拆大建為輔。


當然,棚改與舊改的不同,還體現在隱匿在背后的發生邏輯是不一樣的。


棚改其實剛開始所折射出的是民生邏輯,而舊改則是要服從于市場化的商業邏輯。


怎么來理解這句話?


棚改最早是在2005年的時候出現的,當時僅僅是作為改善民生的工程而存在,因為當時最初的想法或是初心就是要讓棚戶區的居民過上更好的生活。


但如果僅僅是通過拆一補一的方式按部就班的推動棚改,整體的進程是很慢的,畢竟任何小區建設起來都是需要一定的時間。


為了加速推進棚改的進程,央行順勢推出了PSL(抵押補充貸款),就是被拆者除了可以選擇獲得房屋外,還多了另一種選擇,就是貨幣化的安置。


而獲得充足資金的棚改市場就像被打了強心針一樣。


數據顯示,在全國所有棚改區中,三四線城市占比87%;隨著棚改貨幣化安置的大力推廣,貨幣化安置比例由2014年的9%,躍升至2017年的50%,而三四線城市在全部貨幣化安置中,占比在80%左右。


貨幣化補貼和加杠桿的刺激之下,尤其是環滬、環深、環京的三四線城市出現了顯著的成交量上漲。


以前棚改大都是通過以房換房,但是最近兩年開始大量的棚改依賴的是貨幣棚改,很多當地的土著突然手上多了一大筆錢,這筆錢絕大多數當然是涌入房地產市場。


這種對于三四線城市的定向作用,對于三四線樓市的強勁攀升起到了巨大的作用。


但舊改發生的邏輯是不一樣的。


目前發生舊改的小區,往往都是位于老城區,特別是一些密度比較大的老破小,整體的改造成本是比較大的。


對于舊改小區來說,其實這屬于典型的“錦上添花”的行為,能改造最好,不改造的話反正這么多年都住下來了,也還能忍受。


目前,舊改的資金來源主要是居民出一部分,財政補貼一部分,但整體的補貼比例有限,對于需要整體拆除更新改造,則主要是由開發商負責,政府不會過度去干預。


從本質上說,舊改的推動力其實來自在于居民和市場的內在需求,而不在于政府,這與棚改是完全不一樣的。



看到這,其實你應該明白,想要讓舊改這項工作快速的推進并帶來有效的廣泛社會效應,最核心的問題點是錢從哪來。


此次政府其實是給出了大致的解決框架:


  • 需要創新投融資機制,既要“鼓勵金融機構和地方積極探索”,也要“運用市場化方式吸引社會力量參與”;


  • 創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索,以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持,運用市場化方式吸引社會力量參與。


舊改的市場空間其實是很大的,資本的參與度應該不會太低,其中最關鍵的問題是,如何像棚改一樣,撬動更多的錢進入舊改中去。


前期中央希望快速推進棚改,于是推出了PSL(抵押補充貸款),此次是否會將涉及到小區設施的改造收費權益打包發行相關的金融工作,進行資產的證券化,還有待進一步觀察。


換句話說,金融機構的支持力度,將直接決定舊改工程推進的廣度和深度。



當然,棚改和舊改比,還是有相關相似之處的,最關鍵的一點就是,都是涉及了上億人的工程,都與房地產的上下游市場有著千絲萬縷的聯系。


在如今這個階段,舊改工程對于拉動投資,穩定就業的意義其實是至關重要的。


我們來看下這個舊改涉及的面到底有多大。


根據住建部標準定額司巡視員倪江波的數據統計,全國共有老舊小區近16萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米。


從預估的數據中,大家可以想象下涉及的人數真的是規模龐大。


同時,在一些政府公布的舊改文件要求中,直接對舊改的內容進行了框定“必須對水、電、路、氣4項設施中至少2項進行更新,或雖未對水、電、路、氣設施更新,但是必須加裝電梯”。


蘇州甚至直接明確了多層住宅加裝電梯的方法,給出了更為具體的指導意見。



舊改由于涉及的行業實在太多了,這也將在一定程度上刺激消費,拉動內需。


根據國務院參事仇保興的預估,舊改投資總額可高達4萬億元,如果改造期為五年,每年新增投資8000億元以上,住房公共維修基金里的5千億資金,正在等待盤活。


不知道大家感覺到沒,現在其實大部分人的整體壓力確實也蠻大的,為了還房貸也好,為了留后手也好,反正就是原先該花的大錢都不敢花了,最典型的就是汽車行業的整體萎靡,大部分人的消費能力,就仿佛像真空了一樣。


既然大錢不愿意花,那就花點小錢吧。


改善下小區,這樣就帶動了裝修市場;裝個電梯,帶動電梯市場;沒有車位的折騰出車位,說定就有購車需求了;有車位的外立面可能老化了,得刷一下,這對于涂料市場也有影響。


哪怕是硬件方面沒問題了,全部都整改好了,小區里面還要有養老、幼托的等軟性服務,而這,又將帶動多么龐大的養老和育兒市場。


與基建投資落地的長周期相比,舊改往往在半年之內就能完成,周期短,同時還能迅速輻射到其他相關行業。


因此,在這個時間點加快推動舊改,其實就是變相給社會的經濟發展加了很大劑量的“助燃劑”。



那么,舊改對于深處其中的普通人而言,又有些什么樣的影響呢?


最近一點時間被炒的很火熱的“老舊小區的衰敗”問題也確實值得我們去關注。


舊改,其實就是給了把破解老舊小區衰敗難題的鑰匙,對于舊改所完成的小區,或多或少都會帶來一定程度上的房產升值。


畢竟,小區看起來更整齊了,環境更好了,賣相好了,自然價格也上去了。



當然,如果是涉及到舊樓加裝電梯,其實整體的溝通成本和難度還是挺大的。


按照物權法相關規定,舊樓加裝電梯應當經本單元或者本幢房屋專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主,且占總戶數2/3以上的業主同意,才能按照相關規定或計劃施工。


而這里面隱藏著的其實就是低樓層的居民和高樓層居民之間展開的利益博弈。


舊改想要獲得快速推進,錢從哪來是個問題,還有一個更核心的問題是如何平衡好各方利益。



中國下階段很可能就是從棚改時代走向舊改時代。


但到了舊改時代,具體執行的力度怎么樣,是非常考驗各地政府對于小區的精細化治理能力的。


毫無疑問,城市開發進入到了精細化運作階段。


本文來自微信公眾號:真叫盧俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:R先生

*文章為作者獨立觀點,不代表虎嗅網立場
本文由 真叫盧俊? 授權 虎嗅網 發表,并經虎嗅網編輯。轉載此文章須經作者同意,并請附上出處(虎嗅網)及本頁鏈接。原文鏈接:http://www.rdrsds.live/article/305311.html
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