多少個 Google 才能拯救灣區住房危機
2019-06-23 13:39

多少個 Google 才能拯救灣區住房危機

題圖來自東方IC,本文來自微信公眾號:叁里河(ID:Sanlihe1),作者:星爸爸


上個月,灣區房價迎來了七年來的年同比首降,然而降幅尷尬,2019 年 5 月灣區房價中位數與去年同期相比下降了約 0.1 個百分點,來到 83 萬美元。整體情況可能更好一些,舊金山灣區獨立屋價格年同比下降了近一個點。


雖然觸頂之后的房價正在以蝸牛般的速度下滑,但這里仍然是美國房價最難以負擔的地區之一,尤其是科技巨頭們所在的城鎮,Google 所在的山景城的房價中位數是 160 萬美元,一居室月租金均價則為 2800 美元。


即使是那些年薪十幾萬美元起步的科技公司員工也在灣區房價面前感到無力。recode 援引的一則不完全調查數據顯示,超過七成科技巨頭的員工表示無法承擔灣區住房。睡在汽車里的程序員在這里已經不是新聞。


大科技公司的工程師和程序員們負擔不起房價說明了問題之嚴峻,但至少他們還夠年輕,生活上雖然艱苦經濟上卻能得到補償。對于那些成家立業的中年人、服務業從事者和當地居民來說,科技公司帶來的士紳化卻只能讓他們無家可歸。


地區政府和社會組織發布的調查問卷中,幾乎每一份都透露了當地居民強烈的遷出欲望。去年灣區人口只增長了約3.8 萬人,是 2011 以來最少的一次。在人口結構上,外國移民占遷入大頭,其次是自然增長,而本土遷入的居民則為負四萬多。


Bay Area Population Growth is Slowing


另一個指標是無家可歸人士的數量,2017年人口普查數據顯示,灣區的 homeless 已經達到了 2.82 萬人,其中就包括了住在房車里的科技公司員工們。


在絕對人數上,紐約擁有全美最多的無家可歸人口,大約為 7.7 萬人,同樣也是房價高企,但是這里有更多可負擔性住房、臨時場所和接濟機構,因此紐約在徹底流浪的人口只有 5%。在灣區,這個比例是 67%。


憤怒的原住民、低收入群體與科技公司之間矛盾一直沒停過。去年就有居民組織阻攔 Google 的通勤大巴的事件。科技公司除了用高工資高補貼來緩解員工的經濟壓力之外,還提供免費通勤工具來幫助他們在更遠更便宜的地方住房。


即使是那些住在房車里的科技公司員工,日常生活需求仍然可以通過設施齊全的公司配套解決,但對于從事其它行業的人來說,并沒有高收入和一流的設施可以彌補生活水平的下降或者流離失所帶來的失落與無助。


灣區住房危機的一邊是需求端,科技公司帶動的經濟飛速發展,技術移民和富裕階層的流入。而同時,需求端卻嚴重滯后,2010~2015 年期間,灣區新增工作崗位為 36.7 萬,但新增住房數量卻只有 5.7 萬。


根據灣區市政聯合組織和交通部門等機構的統計,從 1999 年到 2014 年,只有 35% 的可負擔性住房建設被批準通過,導致了截止 2014 年可負擔住房缺口約為十萬個單位。如果按谷歌這次方案中 20% 廉租房的比例來算,那現有的總缺口則應該有四十萬左右。


限制房屋增量的主要原因之一就是政府的規劃不力嚴重限制了新房建造。在歷史、地理和環保等原因的交織影響下,灣區管理者在建筑密度和高度上的管理極其嚴格,舊金山一一直都有城市“曼哈頓化” 的擔憂,原則之一就是絕大多數居民區只能建造不超過兩層的建筑。


黃色區域內的房子一律不許超過兩層


而已經落腳的居民則積極擁護這些政策,因為從居住角度來講,更少更低的建筑群保證了舒適性和景觀。社區居民積極地利用環保法律等依據來游說市政官員,阻止現有居住區在規模和密度方面的擴建。


有一個例子是,在所謂“日落區” 內,如果一棟建筑的高度足夠在日落時讓公園或廣場持續至少一小時處于影子之內,那么該建筑就屬違法。另一個例子,recode 引用一名在庫布提諾市聽證會上發言的少年言論:“他高密度的可負擔性住房,因為這意味著會有更多的未受教育的人住在庫布提諾。”


現有居民的“自私” 和政府規劃的保守,再加上因科技公司而涌入的富裕居民,導致對房子的爭奪戰漸漸只能成為有錢人對存量資源的爭奪。新興中產具有超強流動性,在總體量增長遲緩、高級社區有限的情況下,只能轉而尋求就近的低收入街道置業,導致了這些地區的迅速士紳化,原住民和無法負擔高房價的低收入階層被驅離,只能在遠郊和山火區尋覓家園。


所以在大多數人看來,灣區的房價上漲根本不成問題,而是增量嚴重短缺,造成整體房價不可負擔。因此,多造房子一直是很多人的呼聲。這也就是為什么,盡管之前有富國銀行和其他組織提供類似規模的住房補助計劃,Google 的十億美元住房計劃仍能引起注意和稱贊。


因為在 Google 的計劃中,土地是很大的一部分,通過將自有土地提供給開發商,Google 的計劃算是眾多住房計劃中唯一解決了“多造房子” 的土地問題的。畢竟,沒有地,哪來的房子?


搜索巨頭在過去幾年買下了山景城不少土地,去年全美排名前兩名的土地交易就由Google 包攬,其中收購 LinkedIn 前總部的十億美元是灣區當年的第一收購案。


這次 Google 提出的住房方案中,有 7.5 億是以土地價格折算的。按照提案,這些原先規劃中的辦公場所會被改造成 15000 多個居住單位。另外,Google 會向開發商提供 2.5 億美元“補助金” 鼓勵他們開發 5000 個可負擔性住房單位,最后還有 5000 萬元給幫助無家可歸人士的 NGO。



從方案的可行性和立體性上來看,Google 的提議遠比其它科技公司的更好,但這并不能實質性地解決問題。


首先,他們并沒有拿出十億現金。整體計劃中有 7.5 億是通過土地價值呈現的,而土地則是 Google 租給開發商使用,并不是無償奉獻的。至少從目前披露的情況來看,開發商租走之后想要做成什么價位什么密度的住宅并不會被過問,他們完全可以按照政策的最低限度建造可負擔住房而把大部分建設成中等以上收入階層需要的富人區。


即使能按照 Google 提議的 20% 的住宅,那總量也差不多是 3000 多戶,加上完美情況下另外 2.5 億獎勵完全轉化成可負擔性住房,總數最多可以有 8000 個單位。聽起來不少,但這與預計中近 10 萬(2014 年統計數據)的可負擔性住房缺口相距甚遠。


其次,即使最好的情況發生,能有約一萬個中低收入住房建成,整個過程也長達十年,遠水難救近火,更何況整體住房缺口要遠大于可負擔性住房的十萬。另一方面,谷歌提議的其它項目,例如辦公和住宅混合的綜合體以及生態公園,都有可能進一步抬升周邊房價。


Google 拿出自己的土地來解決空間不足固然值得稱道,但造成灣區新房增量緩慢、開發商紛紛倒閉的重要阻礙仍然存在。在官方博客上,Google 表示這一切仍處在和市政及社區談判的階段,而且現有土地的再規劃也是另一道復雜的程序。


無論是從追求盈利的屬性,還是與社區天生對立的角色定位來看,指望大公司解決社會問題是不現實的,他們最多只能作為榜樣或者參與者。按照估計,提供與灣區市場需求相匹配的可負擔性住房需要每年投入 15 億美元,一年的資金要求就超過谷歌這次的十年計劃。


再來算另外一筆,按照 2014 年十萬可負擔性住房缺口計算,以及舊金山地區約 73 萬美元的造價(紐約時報數據),光這筆錢就高達 730 億美元,而谷歌母公司 Alphabet 2018 年凈利為 307.4 億美元,也就是說至少需要 Alphabet 拿出兩年多的利潤才能填完這個“小坑”。如果按上述的四十萬住房缺口來算,則要八年利潤來完成,或者說按照目前市值,需要兩三個 Alphabet 來填坑。


但是根據目前的動態形勢,這個坑還在變大。在 2040 之前,灣區居民還有兩百萬的預期增幅,按照灣區建筑工業協會估計的工作與房屋 1.5:1 的比例與灣區 2% 不到的失業率計算,那么預計住房短缺數量約在 106 萬。這還不算之前幾年,工作與房屋以六比一甚至七比一的速度增長留下來的漏洞。


當然,這其中還有市場自然增長、人口流失和替代,具體過程要復雜很多。不管怎么算,為了讓灣區人人有房住,犧牲十來個 Alphabet 是跑不掉了。

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